РАССЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО СЕКТОРА, ИДУЩЕГО ПОД СНОС

М.М. Еременко

В настоящее время в городе Минске девелоперскими компаниями (застройщиками), кооперативами активно ведется строительство многоэтажных жилых домов. Однако получить разрешение Минского городского исполнительного комитета на строительство на свободных от строений площадках удается не всем.

В соответствии с Генеральным планом развития города Минска, приоритетным направлением является строительство современных домов и административных помещений на месте морально и физически устаревшего частного сектора.
Однако расселение жильцов частного сектора, идущего под снос, оказывается на практике делом весьма сложным.

При неправильном подходе к данному вопросу девелоперская компания рискует потерять большое количество ресурсов из-за затянувшегося процесса отселения, который может сопровождаться судебными тяжбами.

При расселении возникает ряд проблем, спрогнозировать и разрешить которые зачастую девелоперу крайне сложно, особенно если он сталкивается с ними впервые.
Так, решение данного вопроса возможно двумя путями: первый предполагает создание собственного отдела при фирме застройщика, который будет укомплектован юристами, разбирающимися в операциях с недвижимостью; второй – это обращение в специализированную риэлтерскую организацию, которая произведет данную работу по заказу девелопера.

При этом следует отметить, что, несмотря на значительное количество агентств недвижимости на Минском рынке, работают с расселением лишь единицы.

Одно из них – агентство недвижимости «ЧАС-ПИК», на основе практического опыта которого изложены данные материалы.

Ниже рассмотрим некоторые особенности работы по расселению частного сектора и попробуем доказать, что обращение к высококвалифицированному риэлтеру является более эффективным способом решения проблемы расселения жильцов частного сектора.

-Одна из сложных задач, которую приходится решать при расселении – это согласование условий предстоящей сделки

Работа с жильцами сносимого частного сектора связана со значительными нервными нагрузками.

Так, даже люди, которые обращаются в агентство недвижимости для решения своего жилищного вопроса, испытывают стресс, поскольку сделки с недвижимостью происходят в жизни среднестатистического гражданина крайне редко, кроме того, проведение таких сделок связано с обращением значительных денежных сумм, которые могут составлять большую часть капиталов семьи.

Собственники же сносимого частного сектора, как правило, не желают перемен условий, места жительства и идут на них вынужденно, поэтому делают это неохотно, часто враждебно настроены, а порой и вовсе не идут на контакт.

Несмотря на то, что Жилищном кодексе Республики Беларусь существуют нормы, в соответствии с которыми собственник сносимого дома имеет право на компенсацию в различных формах, как правило, собственник рассматривает любой вариант как заведомо несправедливый.

Особенно часто возникает вопрос о выборе района нового места жительства.

Так, жилищное законодательство Республики Беларусь предполагает взамен сносимого предоставление собственнику жилья в том же населенном пункте, однако, как известно, люди в большинстве случаев предпочитают оставаться в том районе, где они проживали ранее.

Действительно, вряд ли кто-либо захочет переехать с ул. Богдановича в Шабаны. Если расселение производит частная фирма, ее руководство, как правило, придерживается Жилищного Кодекса, но готово для ускорения процесса переселения пойти на уступки собственникам частных домов и удовлетворить их просьбы в большем объеме, но, как правило, не больше 30 % от нормы.

В процессе согласования условий предстоящих сделок часто возникают различные конфликты, разрешение которых зачастую возможно лишь при вмешательстве третьей стороны – посредника, а именно, риэлтерской организации.

-Наличие у посредника базы данных квартир также является преимуществом работы с посредником.

Если девелопер расселяет жильцов частного сектора самостоятельно, то он должен предлагать им варианты на выбор.

Стимулирование положительной динамики в разрешении вопроса с расселяемыми возможно лишь в случае предложения подходящего им объекта недвижимости.

Причем, как показывает практика – это самая сложная составляющая работы по расселению. Работа с информацией для составления подборки – достаточно трудоемкий и дорогостоящий процесс (телефонные переговоры, пользование Интернет, приобретение печатной продукции, подача собственных объявлений, наконец, рабочее время).

Кроме того, большинство интересных вариантов являются предложениями многочисленных агентств недвижимости, поэтому девелоперу приходится в большинстве случаев все же оплачивать услуги сторонних организаций.

Поэтому для застройщика было бы выгоднее изначально заключить договор с риэлтерской организацией для получения комплексного обслуживания.

-Вызывает сложности при расселении также сбор и подготовка документов для проведения сделок с объектами недвижимости.

Пакет документов для передачи жилья собственникам сносимых домов весьма отличается от пакета по стандартной сделке купли – продажи квартир или домов между физическими лицами.

Как правило, передаче предшествует покупка выбранного собственником объекта юридическим лицом, а затем происходит заключение договоров предоставления жилья взамен сносимого. Каждая ситуация по любому объекту недвижимости может иметь индивидуальные особенности вплоть до необходимости восстановления утерянных документов.

Не менее трудоемким и важным может стать вопрос контроль освобождения объектов недвижимости, своевременной оплаты коммунальных и иных платежей бывшими собственниками.

-Создание проекта договоров компенсации также связано с наличием ряда нюансов юридического характера, решение которых также требует профессионального подхода специализирующихся на операциях с недвижимостью сотрудников риэлтерской организации.

-И, наконец, существует всемирный принцип разделения труда, узкой специализации в выбранной сфере, в соответствии с которым девелоперу экономически целесообразно освободить свои ресурсы для решения проблем, связанных со строительством объекта, нежели самостоятельно решать несвойственные ему задачи, требующие специализированного подхода.

Коллектив Агентства недвижимости «ЧАС-ПИК», который работает на рынке недвижимости 15 лет, имеет более чем пятилетний опыт расселения жильцов частного сектора и обслуживает, среди прочих, такие юридические лица как СООО «Тамбаз», ОДО «БелСоцСтрой» (дочернее предприятие ЗАО «Ареса-Сервис-Строй»), будет рад оказать помощь застройщикам, которые могут столкнуться с вышеописанной проблемой.

Tags: работы по расселению частного сектора, РАССЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО СЕКТОРА, строительство многоэтажных жилых домов, строительство современных домов